Regler og krav gør udlejning svær i dag

I vores femte DomuSpect-webinar i rækken om digitalisering i ejendomsbranchen, havde vi besøg af Michael Preetzmann. Vi talte med Michael om, hvordan de mange regler og krav gør udlejning svær i dag. Foreningen Danske Udlejere kan være en god hjælp for udlejerne. Vi kom også ind på, om digitalisering kan være en del af løsningen.

Michael Preetzmann har en baggrund som udlejningschef og har siden 2012 været ansat som direktør i paraplyorganisationen Danske Udlejere.

Foreningen Danske Udlejere

Danske Udlejere blev stiftet i Aarhus i 1899, under navnet ”Fællesforeningen af Jydske Grundejerforeninger,” og har i dag 30 tilsluttede lokale udlejere- og grundejerforeninger fordelt over landet. I alt tæller foreningen 5.100 medlemmer.

Danske Udlejere har til formål at forbedre vilkårene for udlejere af fast ejendom. Foreningen er høringsberettiget og har derfor reel indflydelse, når der vedtages ny lovgivning på ejendomsområdet.

Tilgængelighed og livline

“Vi varetager udlejernes interesser. Det er kerneværdien for os som Danske Udlejere. Vi vil være der for udlejerne, når de har brug for os.

Det vil i praksis sige, at vi er en slags livline og vil give svar på de spørgsmål udlejerne har i et sprog som udlejerne forstår. Det behøver ikke være jurist sprog. Umiddelbart efter de har haft ringet til os, kan de så gå ud og løse problemet, de har med en lejer, eller hvad det nu er, spørgsmålet går ud på. Tilgængelighed er simpelthen vores primære beskæftigelse.”

Magasin, kurser og uddannelse

Foreningen udgiver også magasinet Danske Udlejere, der udkommer 10 gange om året:

“Der tager vi alle de her problematikker op, som vi pt. oplever, at udlejerne ringer og spørger om. Både artikler der behandler emnerne helt lavpraktisk, og baggrundsartikler der går dybere og mere juridisk til bunds i problemerne.”

Foruden at tilbyde en lang række gratis kurser til sine medlemmer, involverer Danske Udlejere sig også i uddannelsen til ejendomsadministrator:

“Vi holder cirka i alt 60 kurser forår og efterår, og det er altid gratis at deltage for alle medlemmer. Vi laver de kurser vores medlemmer efterspørger. De mange regler og krav gør udlejning svær i dag. Hvordan man i praksis udfører flyttesyn, er for eksempel et meget eftertragtet kursus.

Vi har også involveret os meget i uddannelsen til ejendomsadministrator, så det bruger vi også mange ressourcer på. Det har vi, fordi vi ved, at der bliver et kæmpe behov for en helt masse nye medarbejdere inden for ejendomsadministration på sigt. Vi har en sammensætning af de mennesker, der arbejder med administration i dag, som er i den ældre, modne alder.”

Nye og gamle ejendomsinvestorer

“På et tidspunkt troede vi, at vi faktisk ville få færre medlemmer, fordi man siger, at ejendommene kommer på færre og større hænder. Det vil sige typisk pensionskasser og meget store ejendomsfirmaer. Men det viser sig faktisk, at vi får mange nye investorer ind på markedet. Det er jo historisk således, at mursten er godt at have på sigt.

Det er jo nok til dels på grund af den lave rente, og så kan man jo ikke placere sine penge i banken, med mindre man vil betale strafrenter, og så begynder man at se sig om efter mindre udlejningsejendomme. Den nye ejendomsinvestor er typisk velhavende, yngre mennesker, som køber en lille ejendom med to-tre lejemål og begynder og leje ud der. Og de skal simpelthen have hjælp.

Så vi får nyere medlemmer med, men vores gamle medlemmer bliver der. Og det er jo primært dem, som måske har svært ved at se, at man ville kunne opnå en fordel ved at springe på den her digitale form og blive hjulpet igennem sit arbejde med at lave enten fraflytningssyn eller lejekontrakter eller hvad det kunne være.”

Regler og krav gør udlejning til en svær disciplin i dag

Medlemsvæksten kan måske også tilskrives en anden udvikling som Michael Preetzmann tydelig ser:

“Det er blevet meget, meget vanskeligere at drive udlejning i dag. Det er det. De mange regler og krav gør udlejning svær. Og vi kommer ind på det lige om lidt med flyttesynsrapporterne, hvor selv den mindste fejl koster ved kasse 1. Det er dyre lærepenge! Så bliv medlem hos os, deltag i kurserne, lær hvordan du gør det i stedet for. Det er meget billigere at gøre det på den måde og et medlemskab kan hurtigt være tjent hjem.

Mange mennesker har jo den opfattelse at en aftale, er en aftale, men det er den jo nødvendigvis ikke inden for lejeretten. For der skal man jo overholde reglerne, og man kan ikke bare aftale sig ud af det. Så man skal simpelthen have styr på reglerne, og dem er der mange af i dag.”

Der er hold i skrækhistorierne!

Hos DomuSpect hører vi om udlejere, der for eksempel har fået smadret en lejlighed for 40.000. Lejerne skal ikke betale, fordi udlejer ikke har lavet den rigtige dokumentation. Eller udlejeren, der mistede et nyt køleskab, fordi lejer tog det med sig ved fraflytning og satte et gammelt køleskab ind i lejemålet stedet. Der var intet at gøre, fordi han ikke havde fået dokumenteret, hvilket køleskab, der stod der ved indflytningen. Hos Michael Preetzmann og Danske Udlejere er det et billede, man genkender:

“Ja, det er der helt stensikkert. Jeg hører jo så kun de dårlige historier her. Der er ingen, der ringer og fortæller, at det er gået rigtig godt med den og den lejer. Så jeg hører kun problemerne, men der er massevis af problemer derude. Og det er svært for udlejer, at hitte rundt i alle de regler her. Det er det.”

Direktør Michael Preetzmann modtager altså rigtig mange henvendelser fra udlejere, der kæmper med at finde rundt i de mange regler på boligudlejningsområdet. Regler og krav der gør udlejning svær i dag. Som han nævnte, er det ikke mindst flyttesynet, der volder mange problemer. Det ender alt for ofte ender med, at udlejer må kigge langt efter lejers betaling for istandsættelse, fordi den mindste fejl i flyttesynet gør istandsættelseskravet til lejer ugyldigt.

Digitalisering er svært for mange

Ser man på, hvordan det går med digitaliseringen hos de danske udlejere, så er det overordnede indtryk klart. Det er de mindre og modne udlejere, der har mindst styr på det. Michael Preetzmann er sikker på, det handler om, at det er for svært for mange:

“Det er for svært at komme i gang med selve digitaliseringen. Simpelthen. Det er det. Den ældre udlejer kan forholde sig til et stykke papir. I værste fald er det ministeriets forslag til en fraflytningsrapport, som vi anbefaler ikke at bruge. I bedste fald er det vores eget forslag. Hvis man ikke er tryg ved det der med at bruge en iPad, så tror jeg de fleste vælger papirformen.

Det er jo modne mennesker, og det er også nogle gange mennesker, som ikke har det her som et fuldtidserhverv. De har simpelthen ikke ressourcerne til at sætte sig ned og finde ud af, hvordan det foregår. Så dem, der udbyder digitale løsninger, skal gøre det endnu nemmere. De skal gøre det så nemt, så det næsten gør helt ondt.”

Blanket eller iPad?

Jeg er ikke nødvendigvis tilhænger af en blanket form til flyttesynet. De kan give anledning til lige så mange problemer som en iPad, man ikke forstår at betjene. Det erkender vi. Så vi prøver at blive ved med at undervise vores medlemmer og fortælle dem: “Hvis du bruger blanket formen, så skal du altså gøre sådan og sådan og du skal huske det og det!

Ellers er der muligheden for at lave digitale syn, hvor du bliver guidet bedre igennem eller du kan også lave lejekontrakter via en elektronisk lejekontrakt.”

Den elektroniske kan guide

Rådet fra Michael Preetzmann er klart, hvis man spørger ham, hvad en ny udlejer, skal gøre i forhold til såvel lejekontrakter som flyttesyn:

“Så skal du prøve den elektroniske i stedet for den i papirform, fordi den elektroniske fører dig igennem nogle ting eller beder dig om at tage stilling til nogle ting, som papirformen ikke gør. Den elektroniske guider en fra step til step, og giver nogle muligheder for at vælge og det er en fordel!”

Her finder du optagelsen af DomuSpect-webinaret med Michael Preetzmann fra d. 16. december 2020. God fornøjelse.